Zwangsversteigerungen in Deutschland

Ein gerichtliches Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG): Das Amtsgericht versteigert ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung, meist weil ein Gläubiger seine Forderung aus der Immobilie bedienen will. Bei der Teilungsversteigerung lösen Miteigentümer, etwa eine Erbengemeinschaft oder geschiedene Eheleute, ihr gemeinsames Eigentum auf. Der Termin ist öffentlich, jede volljährige Person darf mit Ausweis bieten.

Die Amtsgerichte veröffentlichen ihre Termine im gemeinsamen Justizportal der Länder, zusätzlich per Aushang im Gericht und teils in Tageszeitungen. ZVG-Finder liest das Justizportal mehrmals täglich aus: derzeit 3.008 laufende Verfahren an 380 Amtsgerichten in 16 Bundesländern. Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern veröffentlichen stattdessen in ihrem Amtlichen Anzeiger, den wir ebenfalls auswerten.

Nichts. Alle Termine, Verkehrswerte, Karten und Ratgeber sind kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Bekanntmachung, Verkehrswertgutachten, Exposé und den Ansprechpartner sehen Sie mit einem kostenlosen Konto; die Unterlagen öffnen sich direkt beim Gericht im Justizportal, wir speichern keine Kopien.

Im ersten Termin gelten die Wertgrenzen des ZVG: Liegt das Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen; zwischen 5/10 und 7/10 kann ein Gläubiger, dessen Forderung nicht gedeckt ist, die Versagung beantragen. Im Wiederholungstermin fallen beide Grenzen weg, dann ist auch ein Zuschlag weit unter dem Verkehrswert möglich. Unabhängig davon muss jedes Gebot das geringste Gebot erreichen, das der Rechtspfleger im Termin verkündet.

Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, sind das 10 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts, und zwar sofort im Termin. Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 ZVG). Üblich sind die Überweisung an die Gerichtskasse einige Tage vorher, ein Verrechnungsscheck der Bank oder eine Bankbürgschaft. Wer den Zuschlag nicht bekommt, erhält die Sicherheit zurück.

Alles, was im Grundbuch steht: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Garagen und Gewerbeobjekte, dazu Erbbaurechte und Teileigentum. Derzeit im Portal: 937 Einfamilienhäuser, 609 Eigentumswohnungen, 190 landwirtschaftliche Flächen, 185 Mehrfamilienhäuser. Die Objektart steht in jeder Bekanntmachung, den Zustand beschreibt das Verkehrswertgutachten.

Ja, mit Vorbereitung. Viele Termine werden vorher aufgehoben, weil Schuldner und Gläubiger sich einigen, deshalb lohnt der Blick auf den Status kurz vor dem Termin. Im ersten Termin schützen die Wertgrenzen den Schuldner, im Wiederholungstermin fallen sie weg und der Zuschlag ist auch deutlich unter dem Verkehrswert möglich. Wer Gutachten und Grundbuch geprüft, die Finanzierung geklärt und die Sicherheitsleistung dabei hat, bietet ruhiger als die Mehrheit im Saal.

Wenn das Gericht das Verfahren einstellt: auf Bewilligung des Gläubigers (§ 30 ZVG), auf Antrag des Schuldners (§ 30a ZVG), bei Vollstreckungsschutz wegen unzumutbarer Härte (§ 765a ZPO, etwa bei schwerer Krankheit oder Suizidgefahr), im Insolvenzverfahren auf Antrag des Insolvenzverwalters (§ 30d ZVG) oder wenn die Forderung vor dem Termin beglichen wird. Solche Verfahren erscheinen bei uns als aufgehoben.

Die Grunderwerbsteuer des Bundeslandes (3,5 bis 6,5 Prozent), die Gerichtsgebühr für den Zuschlag, die Kosten der Grundbuchumschreibung und ab dem Zuschlag 4 Prozent Zinsen auf das Meistgebot bis zum Verteilungstermin. Maklerprovision und Notarkosten für einen Kaufvertrag entfallen. Übernommen werden außerdem die Rechte, die im geringsten Gebot bestehen bleiben, etwa eingetragene Grundschulden oder Wohnrechte.